Mettez toutes les chances de votre côté pour maximiser le succès de vos investissements locatifs.
Chez myVesta, nous savons qu'une analyse approfondie de l'investissement immobilier locatif est essentielle pour optimiser la rentabilité et minimiser les risques.
Voici les raisons pour lesquelles une analyse détaillée est indispensable :
Démêler l'opacité du secteur immobilier en examinant minutieusement les informations fournies par les vendeurs, évitant ainsi les mauvaises surprises et les performances décevantes.
Sélectionner les meilleures opportunités d'investissement adaptées à vos objectifs et à votre situation financière pour un retour sur investissement optimal.
Appréhender et contextualiser les risques potentiels, permettant de prendre des décisions éclairées et de réduire les risques.
Élaborer une stratégie de financement et de fiscalité sur mesure, adaptée à vos besoins.
Mettez à profit votre capacité d’emprunt pour générer des revenus passifs, optimisés et durables.
Chez myVesta, nous mettons tout en œuvre pour vous aider à atteindre vos objectifs dans l'investissement locatif. Nos solutions personnalisées vous permettent de maximiser la rentabilité et de minimiser les risques.
Les chiffres présentés ci-dessous témoignent de notre succès dans l'accompagnement de nos clients :
Un investissement implique invariablement des risques. Pour les limiter et réussir en investissement locatif, plusieurs éléments clés sont primordiaux :
Emplacement : Le choix de l'emplacement est crucial en immobilier. Une étude approfondie du marché immobilier local est indispensable avant toute acquisition : informez-vous sur les dynamiques socioéconomiques, les projets d'aménagement urbain, la tension locative, et les prix. Ne vous fiez pas uniquement aux commodités environnantes ou aux données en ligne ; une approche diligente est essentielle pour comprendre les risques associés à l'emplacement choisi. Les variations peuvent être marquées d'une rue à l'autre, voire au sein d'une même rue. Menez des enquêtes de voisinage afin d’obtenir une vision complète de la zone d'investissement – elles sont essentielles pour définir une stratégie d’exploitation de votre projet immobilier.
Couple rendement-risque : Si vous connaissez l’adage « cash is king » dans le cadre de la gestion d’une entreprise, celui-ci s’applique également en immobilier, d’autant plus dans un contexte de taux élevés. S’il est intéressant et plus rassurant d’investir dans un bien patrimonial pour démarrer dans l’investissement locatif, les perspectives financières de tels projets sont, elles, peu attrayantes dès lors que vous empruntez à des taux supérieurs à 4%. Optez de préférence pour des biens offrant un meilleur couple rendement-risque. Bien que ces actifs nécessitent une analyse plus rigoureuse, ils permettent de construire rapidement un patrimoine conséquent. Cela est particulièrement vrai pour impressionner les banques avec un track record performant dès vos premiers investissements. Cela établit une base de confiance nécessaire pour accéder à des financements plus importants sur les prochains investissements, maximisant ainsi l'effet de levier sur votre patrimoine. En résumé, privilégiez des projets à rendement-risque élevé, analysés méticuleusement, pour obtenir une performance solide et durable et construire rapidement un patrimoine immobilier.
Trésorerie : La trésorerie est un aspect déterminant à considérer avant de se lancer dans un investissement locatif. Comme mentionné précédemment, la trésorerie générée par votre investissement est clé pour établir un track record, maintenir votre capacité d’endettement basse tout en visant des performances financières élevées.
Pour évaluer la future génération de trésorerie, deux éléments clés doivent être analysés.
Premièrement, la « topline », c’est-à-dire les revenus locatifs. Interrogez-vous sur la fiabilité de vos futurs revenus, la tension locative de la zone, le turnover des locataires et la vacance locative. Ensuite, envisagez des stratégies pour sécuriser ces loyers, comme la sélection de locataires solides ou l'utilisation de garanties telles que Visale ou la CAF. Si vous achetez un bien déjà loué, assurez-vous que le bail inclut une clause d’indexation des loyers, afin de voir vos loyers augmenter d’année en année.
Deuxièmement, la « costline », ou les coûts de l’investissement. Comprenez la composition complète des coûts : gestion locative, assurance, taxe foncière, vacance, impôts et charges d’entretien. Modélisez tous ces coûts pour déterminer la rentabilité nette de votre projet. Soyez particulièrement vigilant sur l'évolution des charges. Par exemple, une colocation à haute rentabilité peut sembler attrayante sur le papier mais se transformer en gouffre financier si vous ne prenez pas en compte les coûts de l’électricité et du gaz qui sont à la charge du bailleur (et qui ont ces dernières années subi une forte inflation). Méfiez-vous des annonces racoleuses vendant des projets très rentables sans une analyse approfondie de la costline.
Si ces deux paramètres clés sont pris en compte et parfaitement analysés et que le projet génère une trésorerie intéressante après analyse, le projet devient alors véritablement sexy sur le papier !
Revue des documents : Cette étape est cruciale dans le monde de l'immobilier. Ne prenez jamais pour argent comptant les dires d'un agent immobilier ou d'un vendeur. Examinez scrupuleusement tous les documents relatifs au bien : diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, etc. Ces documents peuvent révéler des informations essentielles sur l'état du bâtiment, les travaux prévus, les conflits éventuels ou les dettes de la copropriété. Une analyse minutieuse vous épargne des surprises désagréables après l'achat.
Travaux nécessaires : L'évaluation des travaux nécessaires est un point souvent sous-estimé. Si vous n'avez pas l'expertise, faites-vous accompagner par un professionnel. Comprendre l'ampleur des travaux, leur coût et la durée nécessaire est fondamental pour calculer la rentabilité de votre projet. Méfiez-vous des estimations trop optimistes. Prévoyez une marge pour les imprévus.
Prix d’achat : Il est par ailleurs essentiel d'acheter à un prix inférieur aux biens similaires dans la même zone. Veillez à ce que, même en incluant les coûts des travaux, le prix d'acquisition reste inférieur ou aligné sur les prix du marché local. Si vous obtenez un prix au m² supérieur au prix médian des biens de la zone après rénovation, assurez-vous que ce premium soit justifié par une valeur ajoutée significative, telle qu'une amélioration notable de la qualité ou des caractéristiques du bien. Cela garantit non seulement une belle plus-value latente dès la fin des travaux, qui se répercutera sur la plus-value finale. De plus, acheter en dessous du prix de la zone offre des opportunités supplémentaires, notamment en cas d'acquisition d'un immeuble de rapport. Cela permet d'envisager des scénarios de sortie plus flexibles, comme la vente à la découpe après quelques années si la plus-value latente nette d'impôt devient intéressante. Cette stratégie rend l'investissement immobilier non seulement plus liquide mais permet également d'optimiser le Taux de Rendement Interne (TRI) global, offrant une vision dynamique et adaptable de l'investissement immobilier, loin de la perspective traditionnelle d'un engagement sur 20-25 ans.
Potentiel de croissance : L'analyse du potentiel de croissance de l'investissement est également une étape clé. Cela inclut l'évaluation de l'évolution prévue des prix de l'immobilier dans la zone, des projets d'urbanisme et de la dynamique démographique. Un bon investissement est celui qui, en plus de générer un couple rendement-risque élevé, prend de la valeur avec le temps.
Performance financière : L'évaluation de la performance financière ne doit pas se limiter au rendement brut. Considérez tous les facteurs : rendement net, potentiel de plus-value à la revente, avantages fiscaux liés à certains types d'investissement, etc. La performance d’un projet immobilier doit être appréciée dans une perspective à long terme, en tenant compte de ces éléments, de l'évolution du marché immobilier, des conditions de financement… Pour cela, rien de mieux que d’utiliser des indicateurs tels que le TRI, la création de valeur nette et le cash on cash pour analyser et comparer vos projets, afin prendre des décisions d’investissement éclairées.
L'évaluation du marché immobilier local est un pilier fondamental pour minimiser le risque en investissement locatif. Cette démarche exige une analyse détaillée des tendances des prix, de la demande locative et des développements futurs de la région. Une compréhension approfondie de ces éléments permet de cerner les opportunités et les risques potentiels, offrant ainsi une base solide pour des décisions d’investissement éclairées.
La gestion proactive des risques est également cruciale. Cela implique la mise en œuvre de stratégies efficaces pour attirer et conserver des locataires fiables, afin de garantir une source de revenus stable et pérenne.
Malgré les aléas inévitables de l'investissement immobilier, il existe des méthodes rigoureuses d'analyse et de sélection des biens permettant de minimiser considérablement les risques liés à l'investissement immobilier. Chez myVesta, nous mettons à votre disposition notre expertise et notre expérience pour réduire les incertitudes liées à l'investissement. Nous utilisons nos méthodes d'analyse pour vous fournir une perspective claire et quantitative des performances et risques attendus, permettant ainsi de prendre des décisions d'investissement éclairées et fondées sur des données concrètes.
Se lancer dans l’investissement locatif est un processus exigeant, requérant plus de 150 heures de travail par projet et une expertise considérable. Pour les novices ou ceux sans réseau établi, tenter cette aventure seul peut s'avérer risqué, car l'investissement immobilier nécessite des connaissances techniques spécifiques et un réseau solide de partenaires (artisans, courtier, notaire, fiscaliste, diagnostiqueur, comptable, etc.). Les erreurs dans ce domaine peuvent être coûteuses, transformant un investissement prometteur en un fardeau de longue durée.
L'univers de l'immobilier regorge d'acteurs qui peuvent chercher à tirer profit des investisseurs moins expérimentés. Il est donc crucial de remettre en question toutes les informations et d'arriver armé des bons outils d'analyse pour mener à bien un projet. C'est là que l'accompagnement clé en main prend tout son sens. Cette solution couvre tous les aspects de l'investissement : de la définition d'une stratégie d'investissement à la recherche du bien, en passant par les négociations, l'analyse minutieuse des opportunités, les visites et le chiffrage des biens, l'accompagnement chez le notaire, la mise en place de la fiscalité, le suivi du chantier jusqu'à la remise en location.
myVesta va au-delà de l'offre traditionnelle de clé en main en adoptant des méthodes d'analyse rigoureuses similaires à celles des fonds d'investissement. Cela permet de proposer des biens avec un couple rendement-risque élevé, tout en optimisant les performances financières et en minimisant les risques.
En choisissant l'accompagnement clé en main de myVesta, vous optez pour une approche d'investissement locatif sans tracas et peu chronophage, en éliminant les erreurs courantes et en garantissant une expérience d'investissement optimisée et sécurisée.
