Une société porteuse indépendante, est-ce le portage foncier des établissements publics fonciers ?
Non. Le portage foncier des établissements publics fonciers (EPF) est un portage public : ces organismes achètent du foncier et le portent temporairement pour le compte des collectivités, avant de le revendre à la collectivité ou à un opérateur. La société porteuse indépendante relève du portage privé : une société de projet, dédiée à une seule opération, porte l’actif, et myVesta en assure la présidence en toute indépendance, ou la reprend si l’opérateur fait défaut.
Quel est le rôle de myVesta dans la société, et comment l’indépendance est-elle assurée ?
En déficit foncier, myVesta est l’actionnaire unique et la présidente de la société. Elle décide et signe les ventes, tient les comptes avec ses experts, suit les remboursements et liquide la société. Elle n’a aucun lien de capital, de direction ni d’argent avec l’entreprise de travaux, et une charte d’indépendance est signée avec le promoteur. Les acquéreurs choisissent librement leur entreprise. Pour la continuité d’une opération ou la reprise d’un actif, myVesta exerce la présidence selon les statuts de la société et le contrat de financement.
En déficit foncier, pourquoi séparer le vendeur de l’immeuble et l’entreprise de travaux ?
Les travaux que le vendeur s’engage à réaliser sont traités comme une partie du prix d’achat et ne sont pas déductibles (Conseil d’État, 17 octobre 2022, n° 460113). Quand l’acquéreur achète en l’état et commande lui-même ses travaux, ceux-ci peuvent relever des charges déductibles, sous conditions. Un vendeur sans lien avec l’entreprise de travaux renforce cette séparation. myVesta ne garantit pas le traitement fiscal : chaque promoteur et chaque acquéreur consulte son propre conseil.
Continuité de l’opération : qu’est-ce qu’un président de substitution ?
C’est la personne désignée à l’avance pour prendre la présidence de la société de projet si son dirigeant fait défaut. myVesta peut être désignée comme président de substitution dès la mise en place du financement, selon les statuts de la société et le contrat de financement, qui fixent aussi les cas de défaillance. Tant que l’opérateur tient son rôle, il garde la présidence. Si myVesta la reprend, elle ne garantit ni la bonne fin de l’opération, ni le remboursement des financeurs.
Reprise d’actifs : pour le compte de qui myVesta préside-t-elle la société ?
Pour le compte de financeurs tiers, quand une société reprend un actif à achever ou à revendre. Les financeurs désignent myVesta, qui préside la société en toute indépendance, selon ses statuts et la mission qu’ils lui confient. Elle ne garantit ni l’achèvement, ni la revente, ni son prix.
Qui finance l’opération ?
Des financeurs professionnels, selon le dossier : une banque, un fonds spécialisé, une plateforme de financement participatif agréée ou des investisseurs qualifiés, chacun dans le respect de la réglementation qui lui est propre. myVesta ne collecte pas l’épargne du public. Elle accompagne la recherche de financement auprès de fonds spécialisés et de plateformes agréées, avec la possibilité de rechercher un financement pouvant aller jusqu’à 100 % du coût total de l’opération (LTC), lorsque celle-ci le permet.
myVesta garantit-elle quelque chose ?
Non. myVesta ne donne aucune garantie aux financeurs, aux acquéreurs ni au promoteur : ni sur la revente des lots, ni sur les délais, ni sur les travaux, ni sur la fiscalité des acquéreurs. Elle ne se porte pas non plus caution solidaire du prêt de la société de projet.
Combien de temps dure la société ?
En déficit foncier, le temps de revendre les lots et de rembourser les financeurs, avec une durée cible fixée dans la lettre de mission. L’engagement de revendre pris pour bénéficier des droits de mutation réduits court en principe sur cinq ans ; le notaire précise le calendrier de chaque opération. Dans les deux autres cas, la durée suit les statuts de la société et le contrat de financement.
Combien cela coûte-t-il ?
Sur devis. En déficit foncier, la rémunération comprend un forfait de structuration, un montant fixe par lot vendu et une mensualité au-delà de la durée cible. Les frais de fonctionnement de la société (comptabilité, assurances, juridique, notaire) sont payés par la société.
En déficit foncier, que se passe-t-il si tous les lots ne sont pas vendus ?
La société continue jusqu’à la revente, selon la lettre de mission et le plan de financement. myVesta ne rachète pas les lots invendus et ne garantit pas leur revente, et aucun engagement de rachat ne vient du promoteur ni de son entreprise de travaux. Le promoteur et ses financeurs prévoient ce cas dès le départ.
