Comment bâtir un empire immobilier avec un simple CDI en poche
Investir
March 3, 2025
Ça peut se commencer n'importe quand. Que ce soit aujourd'hui, il y a 10 ans ou dans 15 ans, il n'y a pas de "bon moment" pour investir en immobilier. C'est le temps et la répétition qui sont déterminants. Même si commencer plus tôt créera le plus d'effets composés 😉
Achetez un petit bien pour vous initier, visez a minima l'autofinancement bancaire (70% loyers pondérés > mensualités). Idéalement :
L'objectif ? Vous exposer à l'investissement, vérifier que ça marche. Si ça échoue, les sommes en jeu restent raisonnables. Si vous êtes à Paris, visez grand max 2-3h en train pour pouvoir piloter à distance le bien sans trop stresser et vous déplacer en cas de pépin à gérer sur place.
Budget total maximum : 150k€ grand max. Aujourd'hui pour 80k€ vous pouvez faire ça dans des zones intéressantes avec de la tension (Dunkerque, Amiens, Poitiers, Saint-Brieuc, Valenciennes, Châteauroux, Orléans, Quimper, Calais).
Il existe de nombreuses villes où l'on peut réaliser des projets rentables, chacune avec ses spécificités et son potentiel unique. Même si vous avez une vie professionnelle active et peu de temps disponible, c'est à ce stade que vous pouvez commencer à déléguer certaines tâches pour vous concentrer sur l'essentiel.
Bref - comme on s'est dit, l'idée à ce stade est : faites-vous la main, pilotez les travaux, optimisez, testez la location courte durée si ça vous intéresse. Mettez le pied à l'étrier !
J'ai personnellement commencé sur un petit studio à 43k€ en 2019. J'ai fait plein d'erreurs de débutant, me suis fait avoir par des artisans, mais les sommes restaient raisonnables et ça m'a permis de me lancer. Et puis aussi, c'est en trébuchant qu'on apprend à marcher !
Une fois que le premier bien tourne, vous vous rendez compte de deux choses :
Vous réalisez que vous avez aimé jouer au Monopoly et qu'il serait dommage de s'arrêter là alors que vous avez développé un nouveau skillset, un réseau... bref, vous savez comment ça marche.
C'est là que vous devez mettre en place une stratégie ! L'idée n'est pas de tout calculer ni de faire un business plan sur vos 20 prochaines années (peu d'entre vous le feront et ceux qui le feront ne le suivront pas), mais d'intégrer dans votre routine votre développement immobilier.
Concrètement : à peine le premier projet terminé, relancez un sourcing, visitez, négociez. Pas forcément sur des plus gros biens -> si mentalement vous souhaitez investir uniquement sur des studios toute votre vie, c'est très bien.
Mais quand vous regardez les plus gros patrimoines (et pas que ceux des classements, regardez simplement dans votre ville sur Pappers Immo à qui appartiennent les plus beaux immeubles, vous verrez que ces propriétaires détiennent une myriade d'autres parcelles un peu partout - en France, seulement 3,5% des ménages détiennent plus de 5 lots), ce n'est pas un projet qui a créé la richesse des plus nantis, c'est la répétition des projets. Et oui, vous avez bien lu : seulement 3,5% des ménages détiennent plus de 5 lots, et ces mêmes ménages possèdent 50% des logements mis en location. Cette concentration révèle un écart important en matière d'éducation financière. Pourtant, les règles du jeu sont relativement accessibles et répétables pour créer une machine patrimoniale bénéficiant à vous et vos générations futures - un simple CDI peut suffire pour commencer cette aventure.
Pour cette raison, restez actif en planifiant votre prochain investissement et tenez-vous au plan. Si vous avez une vie professionnelle prenante, n'hésitez pas à déléguer à des personnes compétentes et passionnées, ou à des entreprises telles que myVesta ;)
Déléguez surtout (et de manière générale dans la vie) lorsque vous considérez que votre taux horaire consacré aux tâches où vous excellez (votre travail) dépasse celui des tâches pour lesquelles vous hésitez à déléguer. Exemple : l'économie de 2000€ sur un devis de peinture que vous envisagez de faire sur plusieurs weekends (histoire de bien vous fatiguer pendant vos heures de repos) est-elle vraiment rentable si cela impacte votre performance professionnelle ou votre qualité de vie ?
Les investisseurs les plus performants l'ont bien compris : déléguer les tâches à faible valeur ajoutée pour se concentrer sur la stratégie d'acquisition est la clé d'un développement patrimonial efficace.
Mon conseil : ne tentez pas d'aller trop gros trop vite. Je vois beaucoup d'investisseurs se lancer sur des projets de 10 lots avec des montants de chantier 2 fois plus élevés que le prix du bien. L'aléa reste fort et en cas de problème (et il y a toujours des problèmes en immobilier), cela peut vous dégoûter à vie de cette classe d'actifs.
Ce serait dommage quand on voit que c'est celle qui vous permet de vous créer une rente assurée et de léguer avec la fiscalité la plus faible à vos enfants plus tard.
Donc allez d'abord sur des petits projets, diversifiez les types d'actifs et d'exploitation :
Faites-le sur des géographies différentes, mais restez sur cette logique de cash-flow positif / autofinancement bancaire en tout temps. Mettez-vous en confiance, prenez du plaisir dans l'expérience sans vous dégoûter (et en vrai, ce n'est pas si horrible que d'aller visiter ou faire une visite de chantier à Amiens de temps en temps), afin de continuer, car vous verrez que ce qui arrive ensuite devient grandiose.
Ensuite, une fois que vous accumulez les lots, que vous atteignez les 35% d'endettement et que les banques commencent à vous tourner le dos, vient le temps de l'optimisation de votre patrimoine.
Beaucoup s'arrêtent à cette étape : "une fois remboursé ça me fera 5 000€ de rente par mois c'est très bien", "j'ai quand même beaucoup de problèmes à gérer, de SAV, mon gestionnaire est nul". Certes, c'est statistique, plus vous aurez de lots, plus vous gérerez de problèmes.
Dans mon portefeuille (40+ lots dans des zones à haut cash-flow), je dois gérer chaque année :
Bref, ce n'est pas de tout repos, mais rien ne vous apportera autant de création de valeur (remboursement du prêt + cash-flow + hausse du prix, et ce chaque mois) tout en investissant un temps raisonnable, car tout peut se déléguer via des gestionnaires ou des experts passionnés qui connaissent parfaitement ces problématiques (comme nous !). Et pendant ce temps, vous continuez à travailler sans vous serrer la ceinture parce que votre immobilier ne vous demande pas d'effort d'épargne.
Une fois ce stade atteint avec beaucoup de lots, vous aurez commencé à rembourser partiellement certains prêts, à développer des plus-values latentes sur certains lots, à montrer à votre entourage que vous êtes un as du Monopoly, à être appelé par les agents avec lesquels vous avez acheté qui vous présenteront des deals sympa.
C'est là que l'approche TRI (Taux de Rendement Interne) net doit primer ! Optimisez, faites des travaux si besoin avant de vendre ceux pour lesquels vous avez la plus-value latente la plus élevée afin de vous déleverager et avoir de l'apport pour enchaîner sur d'autres projets offrant des TRI plus élevés que l'ensemble des lots de votre portefeuille.
Si ça bloque au niveau bancaire, associez-vous avec des personnes intéressées pour investir dans votre entourage mais qui ne passeront jamais à l'action (la majorité des gens). Dites-leur que vous gérez tout et que vous faites donc une sorte d'apport en industrie et qu'eux financeront l'apport et apporteront leur capacité d'endettement. Si ça se passe bien sur une opération, vous avez ouvert la boîte de Pandore -> vous pourrez le faire avec de plus en plus de personnes.
Et je ne parle pas d'en faire une activité à part entière, loin de là. Gardez votre emploi, gardez l'immobilier comme un passe-temps sympa, ça doit rester un moment de plaisir pour vous mais pas plus (et assez rapidement vous verrez que vous devenez même insensible au fait d'être constamment sur des opérations).
Mais rien de plus gratifiant à ce stade que de vous dire que vous développez votre patrimoine et celui de votre entourage, et que finalement, que ce soit l'IA qui nous remplace ou la fin de la retraite demain, vous agissez pour votre avenir.
Arrêtons de philosopher. Vous arrivez maintenant à 20 lots achetés, vous avez cette logique d'achat et revente avec l'idée d'optimiser régulièrement votre portefeuille, vous déléguez quasiment tout pour vous concentrer sur l'acquisition et le suivi de vos KPIs, à quoi bon ? Vous commencez à avoir un patrimoine brut dépassant certainement le million, mais en net tout ça reste très faible et le cash-flow aussi.
D'ailleurs vous en avez marre de mettre des sous de temps à autre dans l'immobilier, de couvrir les aléas de temps à autre... Mais vous êtes à la veille d'un passage à un niveau plus élevé où le recours à votre salaire pour vous développer ne sera plus nécessaire. Donc ne vous arrêtez pas là, vous aurez tout le temps d'investir sur des ETF monde ensuite parce que votre patrimoine immobilier s'autogérera !
A ce stade désormais, vous pouvez vous mettre à vendre des formations ! Non je rigole, l'idée à ce moment-là, c'est qu'avec le temps qui passe et les amortissements qui diminuent, vous allez à un moment donné commencer à payer de l'impôt. Un peu chaque année puis de plus en plus.
Arrive alors le temps du patrimonial ! Les rentabilités brutes à moins de 8%. Les rénovations coup de cœur. Place aux métropoles dynamiques et aux quartiers en pleine gentrification dont vous n'aurez pas besoin de justifier des fondamentaux lors de vos dîners en société. C'est enfin à ce stade du parcours que vous en aurez aussi marre de gérer les problèmes liés aux rendements élevés : retards et impayés, dégradations, et autres aléas locatifs.
Ça va être le moment de bien réfléchir à :
Et là, plus question de vendre à la va-vite. Vous avez tous les leviers en main :
Chaque opération doit être optimisée.
À vous désormais d'optimiser la fiscalité par la mise en place d'un groupe bien réfléchi, afin de pérenniser votre système de retraite par capitalisation où 1€ investi vous donnera a minima 10€ demain, et de commencer à optimiser votre succession.
Soyons clairs, à ce stade vous serez sûrement plus en fin de carrière qu'en début (sauf si vous avez commencé très tôt et que vous avez été malin, encore une fois le background importe peu). Vous aurez sûrement déjà remboursé une bonne majorité des prêts de vos biens, vous aurez une famille et probablement des enfants, bref la vie aura avancé.
Si en plus vous avez suivi ce plan, votre portefeuille immobilier peut facilement dépasser les 100 lots (j'ai croisé plusieurs investisseurs ayant atteint ce niveau, ça existe plus que vous ne le pensez, et promis ce n'étaient pas des vendeurs de formations ou Youtubeurs à Dubai). Mais on s'égare !
Parlons restructuration. L'idée ici va être d'éviter à tout prix, de changer de paradigme pour enfin profiter des effets cumulés de vos efforts fournis dans votre quête locative, et en évitant à tout prix de payer une lourde fiscalité (on dirait que j'ai une dent contre l'Etat et les impôts / cotisations, ce qui n'est pas totalement faux, mais gardons en tête que dans les zones à cash flow élevé la CAF paiera une grande partie du remboursement du capital de votre prêt - ça me rassure de me dire ça à chaque flux sortant sur mes comptes, mais vos immeubles à cash flow sont en soit parfois payés en partie par l'Etat qui vous restitue partiellement la majorité du gateau qu'il vous a mangé), mais également de mettre en place un système parfait pour minimiser la fiscalité sur votre succession pour votre D day, et surtout, enfin, de pouvoir profiter de vos rentes !
C'est à ce moment-là qu'il faudra vous déleverager ! On arrête avec la dette, on vend pour rembourser la dette restante sur les actifs qu'on souhaite garder, et avec le reste de la trésorerie (s'il en reste), on achète via société démembrée en 100% cash, qu'on apporte évidemment en apport en compte courant d'associé afin de bénéficier de taux d'intérêt bien plus intéressants que le Livret A (5.65% en février 2025 vs. 2.4% pour notre Livret - en soit tout le bat, même l'inflation) !
Sur les actifs que l'on garde/achète, on les apporte/achète TOUS en société pour (re)démarrer un nouvel amortissement. C'est à ce moment-là que vous toucherez enfin tous les fruits de vos efforts, en touchant une retraite à plusieurs dizaines de milliers d'euros non fiscalisés tous les mois (si vous avez joué le jeu du rinse and repeat locatif) jusqu'à remboursement complet de l'apport en CCA + intérêts, avant de passer à la flat tax de 30%.
C'est vraiment le système le plus efficace fiscalement. Si vous allez vite avec cette stratégie, pas besoin d'attendre les 64 ans pour atteindre ce nirvana (64 ans = référence symbolique à l'âge de départ à la retraite, qui d'ici à ce que vous ayez atteint cet âge aura probablement disparue ou été remplacée par le revenu universel rendu possible par la fin du travail généralisé avec les agents IA - plus et même mieux qu'un RSA amélioré qui, ironie du sort, demande aujourd'hui de travailler 15h/semaine pour le percevoir).
On retourne à nos moutons. Créez ensuite une holding de tête, démembrez-la, intégrez-y vos enfants, puis apportez les parts de vos SCI filles à cette holding pour optimiser le tout. Résultat :
Instant pub : nous accompagnons chaque jour des investisseurs dans ce parcours. Des histoires qui semblent extraordinaires de personnes ordinaires - infirmiers, pompiers, ingénieurs - qui ont démarré tôt, ne se sont pas arrêtés et ont dépassé les 100 lots, cela existe.
Certes, on n'a plus le calcul différentiel comme auparavant qui permettait d'acheter sans fin sans devoir s'associer, mais aujourd'hui, dès que vous faites des choses intéressantes, les gens veulent s'associer avec vous.
Donc ne soyez pas bloqué dans votre tête : si vous avez aimé réaliser un premier projet, continuez !
Un point important à retenir (qui revient souvent de la part des clients) : l'immobilier, ce n'est pas une vie passée à tout gérer. C'est un levier qui, bien maîtrisé, permet d'accumuler un patrimoine colossal sans sacrifier votre temps, et sans empiéter sur le développement d'un patrimoine financier via la bourse.
Les deux peuvent avancer en parallèle, et une fois la machine lancée, votre patrimoine peut s'auto-alimenter. C'est plus concret que la bourse car vous maîtrisez une grande partie des paramètres, et le taux horaire d'un projet sur la longue durée, par rapport à l'investissement temps et ce que ça rapporte, est juste gigantesque.
Avec du temps, de la répétition et de la méthode, vous construisez une rente pérenne, un actif transmissible et une liberté financière (pas en un an comme le prétendent certains Youtubeurs, mais en laissant au temps le soin de faire son oeuvre).
Pub bis : vous voulez accélérer votre parcours d'investisseur et éviter les erreurs de débutant ? Mon équipe et moi sommes des passionnés d'investissement immobilier et d'optimisation. Forts de notre expérience en immobilier et de mon parcours en finance (M&A et Private Equity - qui m'a apporté la vision et la méthodologie pour filtrer et optimiser des actifs), nous pouvons vous accompagner à chaque étape de votre développement, de votre premier studio jusqu'à la structuration de votre holding familiale.
